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　　刚刚去看了一套福州市区的别墅，小区名是美之国花园。十年前，我主要业务就是卖别墅，门店开在美之国花园门口的第一间。

　　对于鼓楼区美之国花园这个别墅楼盘，再熟悉不过了，小区里的楼栋分布，配套情况，大部分业主的基础情况，包括每套别墅的花园占地，停车位，哪家有挖地下室都知道。

　　清晰的记得，10年前，我的店长制作美之国别墅区的行销PPT的时候，其中有一句话这么说：向杂居say No，来凸显美之国的纯粹。而美之国的开发商则是用5+2来形容这个别墅楼盘，5代表着工作日，2代表着休息日，说明它是一个能够兼顾市中心上班工作，又能作为生活和休闲居家的一种生活方式。

　　3月份当中，我们团队卖了2套联排东端头的户型，价格分别是850万和868万。至于为什么有人选择这时候买别墅，其中不乏是因为它的稀缺性，在福州市区，能够寻到一套既有花园，又有露台，且兼顾到一家人独立生活空间的生活方式。

　　对于当下，主城区鼓楼或台江，已经不缺大平层，从160-255平米之间的大户型，建总，建发，榕发，保利等开发商都有高端的小区在售。也不缺第四代住宅，保利天珺一套178平米的房子，总价段超过800万，对于不喜欢这类“牢笼式”住房的老板来说，别墅是另外唯一的选择。

　　关于别墅，我今天也用一套已成交的美之国花园，给大家做个简单的成交案例分析，希望能够给大家一个比较好的参考。

　　成交数据：产权241平米，4房2厅，联排东端头，居家装修，六联排，850万，成交单价35269元/平米。

　　1、这套是美之国二期，靠近东端头的联排别墅，业主挂牌房源时间大约30天，看房客户20余组成交，速度快，效率高，期间多数客户出价800万，而另一个买家直接还价850万即刻成交，说明业主卖房的意向明确，也很有诚意。

　　2、美之国小区分为一二期，一期又分为三组团，一组团2004年交付17栋楼，全部是联排，二组团18栋楼，全部是双拼，三组团是2008年交付的联排别墅，一期共有216套别墅；二期则是2006年左右交付的联排和叠拼，联排10栋楼，双拼10栋楼。

　　3、这套成交的二期东端头别墅，地理位置比较好，它位于小区的正中心位置，靠近一期和二期之间的水系，东侧有一面空地，有很好的空间感，不会感觉到拥挤，与西头的叠拼也有错开，所以大家也一致认为，东头比西头的更好。

　　4、我看过这套别墅，面宽大约7米左右，客厅挑高6米，北入户，入户门比较小，因为北侧入户还有一个停车库，车库面前要是再停一辆车比较拥挤。朝南是花园，花园占地50平米左右，东侧花园比较小大约10几个平米。

　　谈不上房子大，但会感觉到很温馨，共有4个房间，加一个露台，两个阳台，比较适合小家子居住。

　　美之国别墅作为老牌独栋/联排别墅，拥有多层空间+独立庭院，可实现动静分层（如老人住一楼、年轻人住二楼），庭院能打造私人花园、泳池等个性化场景，适合追求“有天有地”居住体验的家庭。但楼梯上下对老人、小孩不够友好，空间动线分散。

　　虽属主城核心，但周边多为成熟社区，配套以满足日常需求为主，缺乏新兴高端商业、艺术场馆等资源。不过其“闹中取静”的低密度属性，在寸土寸金的鼓楼区仍具稀缺性。当然，美之国别墅位于梅峰路，周边配套大部分都是部队，因此生活便利程度相对较低。

　　反而新建豪宅大平层：以单层大空间为核心（如鼓楼龙庭路95号518㎡户型），通过扁平化布局实现“一层一户”，客餐厅、卧室等功能区在同一平面串联，搭配全玻璃幕墙采光，视野开阔且动线流畅，适合注重居住效率、喜欢“无边界”空间感的高净值人群。

　　多布局于城市核心地段（如鼓楼五一中路、台江闽江沿岸），紧邻CBD、高端商圈（如恒丰大厦、IFC），步行可达地铁、三甲医院、名校等资源，同时享受“空中观景台”视角（如闽江江景、城市天际线），更契合“都市顶豪”的生活场景。

　　过去，由于市区没有更多高端住宅的选择，美之国别墅的市场受众广，优势更为单一，价格自然卖得更好，保值属性更强一些。

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